숫자로 본 절세 전략(1)

 

'1' 1세대의 개념을 이해해야 한다
1세대란 배우자를 포함한 본인이 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속 및 형제자매 포함)을 의미한다. 여기서 배우자는 주소를 달리하더라도 항상 동일세대에 포함되나, 가족은 생계를 같이 하는 경우에 한하여 동일세대임을 기억하자. 그럼 부동산 생애주기에 따른 세대단위 과세대상을 살펴보자.

부동산을 취득할 때 부담하는 취득세와 등록세 등은 단일세율 구조이기 때문에 단독명의나 공동명의 간에 세금부담에 차이가 발생하지 않는다. 하지만, 부동산 취득이후 보유단계의 보유세를 고려해야 한다.

현행 보유세는 크게 재산세와 종합부동산세로 구성되어 있으며, 일반적인 재산세는 개인별 누진과세가 적용되므로 단독명의보다는 공동명의가 세금부담 측면에서 조금은 유리하지만, 공시지가 6억원을 초과하는 주택은 종합부동산세가 과세되며 이 때부터는 세대별 누진과세가 적용된다. 마지막 처분단계에서는 양도소득세는 개인별 과세를 적용하지만, 주택 보유수의 판정은 세대단위로 한다는 것은 기억해야 한다.

'2' 주택비과세를 위해서는 2년이상 거주해야 한다
주택 비과세 규정은 부동산 재테크를 하는 사람에게는 아주 중요한 규정이다. 일반적으로 주택비과세를 적용받기 위해서는 거주자요건, 양도일 현재 보유주택 수 요건, 주택 보유기간 및 거주기간 요건을 충족해야 한다.

현행 2년이상 거주를 해야 하는 지역은 서울과 과천은 전(全)지역이며, 성남시 분당구, 고양시 일산구, 안양시와 군포시, 부천시는 택지개발예정지역으로 인해 개발된 곳에 한정하며, 해당여부는 국세청 홈페이지에 해당 시(구) 지역 번지별로 거주요건 충족여부를 확인할 수 있다. 만약 거주요건을 충족해야 하는 경우에는 반드시 세대전원이 거주요건을 충족해야 한다. 물론, 사업이나 교육 또는 질병의 사유 등으로 세대원 일부가 함께 거주를 못하는 경우에는 예외적으로 함께 거주한 것으로 인정하고 있다.

거주요건과 관련하여, 임차인에게 전세를 주고 본인만 위장전입해 두는 것은 꼭 피해야 할 사항이다. 이와는 달리, 거주요건을 충족할 수 없는 지방 거주자는 거주요건이 필요 없고, 보유요건만 충족하면 되는 용인이나 하남 등의 비거주요건 지역의 주택을 재테크 수단으로 활용해 볼 만하다.

'3' 대한민국 국민이 가장 좋아하는 숫자는 3이다
필자도 개인적으로 가장 좋아하는 숫자이다. 세법상으로도 주택비과세를 받기 위해서는 최소한 3년이상을 보유해야 한다. 보유기간은 취득일부터 처분일까지 3년이상을 의미한다. 일반적인 취득(처분)일은 부동산 등기부등본상 등기접수일(등기원인일 아님)로 판정하지만, 만약 실제 잔금 청산일이 등기접수일보다 더 빠르면 잔금청산일이 취득(처분)일에 해당된다. 주택비과세를 받지 못할 경우에는 장기보유특별공제를 고려해야 한다. 부동산을 3년이상 보유한 경우에는 장기보유특별공제가 본인의 양도차익(처분가-취득가 등)의 10%를 공제해 준다.

현행 세대기준으로 3주택을 보유한 세대는 주택이 2채 남기 전에 처분하는 주택은 양도세율을 60%를 적용하며 장기보유특별공제를 적용하지 않는다. 예를 들면, 부부가 각각 주택을 1채만 갖고 있는 경우(2주택자)가 금년 중에 주거용 오피스텔을 취득했다면, 취득 전과 취득 후에 배우자 소유의 주택(3년이상 보유, 1억원 양도차익 발생)을 처분했을 때 오피스텔 취득 전에 처분하면 양도세는 약1961만원(주민세포함)이지만, 오피스텔 취득 후에 처분하면 양도세는 약5792만원(주민세포함)으로 약 3배가 증가한다.

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